全期間固定住宅ローンの中で、何かと話題に上がるフラット35ですが、そのメリットは様々なところで言われており、メリットのある住宅ローンだということがわかります。
ただ、もちろんフラット35にもデメリットは存在します。
住宅ローンというのは10年以上、長くて30年ほど付き合うもので、人生の中でも一番大きな買い物といっても過言ではないでしょう。
だからこそ、メリットだけではなく、デメリットもしっかりと理解したうえで、フラット35にするか、民間の住宅ローンにするかを選ぶ必要があります。
そういうことで、今回はフラット35のデメリットを、民間の住宅ローンと徹底比較します。今一度フラット35の長所と短所の両方を理解していただいて、住宅ローンの選択の一助になれば幸いです。
フラット35とは？内容、メリットをおさらい
フラット35とは民間金融機関と、独立行政法人の住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンです。
フラット35は金利が固定のため、返済額が最初の段階でわかります。そのため返済計画を立てやすく、将来的な見通しも立てやすいということが大きなメリットです。
また、審査基準が一般的な民間の住宅ローンの審査とは異なり、フラット35は収入が安定しないパートやアルバイト、個人事業主などでも借りやすいことも特徴です。詳しい審査基準については後ほど解説します。
デメリット①：低金利の恩恵が少ない
現在、日本の住宅ローン金利はとても低い、と皆さん一度は聞いたことがあるかと思います。しかし、フラット35はその特性ゆえ、その低金利の恩恵が少ないのです。
金利タイプは全期間固定のみ！変動金利・期間固定金利は選べない
民間の住宅ローンは金利にタイプがあり、変動金利や期間固定金利、固定金利の中から選べます。
それに対し、フラット35の金利は全期間固定金利のみで、他の金利タイプは選ぶことができません。
全期間固定金利より、変動金利のほうが借り入れの時点では金利が低く設定されているのが普通です。
金利が最後まで上がらないという安心感と引き換えにして、少し高めの金利を支払っているということですね。
ですので、金利が今のまま低金利で続く場合、フラット35のような全期間固定金利型の住宅ローンの場合は、割高な金利を払い続けることになります。
自己資金を用意できない場合はより高金利になる
また、フラット35の金利は自己資金によって大幅に変わります。
自己資金率とは、購入する物件価格に対する、最初に自分で用意する額のの割合ことです。
3000万円の物件を購入しようとした時、最初に自分で300万円用意できるとしたら、自己資金は10%となります。
フラット35は、自己資金が10%未満か10%以上かで、金利が大幅に変わります。例として、借入期間21年以上35年以下の場合のフラット35の金利を見てみましょう。
| 自己資金 | 金利の範囲 |
|---|---|
| 10%以上 | 年1.290％～年1.970％ |
| 10%未満 | 年1.730％～年2.410％ |
2019年5月時点・フラット35公式ホームページより
なんと、自己資金が10%あるかどうかで0.5%も金利に差がありますね。
自己資金が10%用意できなければ、金利の面でフラット35を利用する必要性は低いかもしれません。
デメリット②：ローン対象物件は限定されている
フラット35は審査基準が特殊で、その特殊な基準によって審査に落ちてしまうこともあります。
フラット35の審査基準は民間銀行と異なる
一般的な住宅ローンの審査で重要になるのは、ローンを返せるのかどうか、安定した収入があるのか、ということです。物件も担保としての価値があれば、これといって特別な条件はありません。
それに対し、フラット35の審査で主に見られるのは物件です。いくら年収が高くても、フラット35の物件基準をクリアしていないと、審査に通ることはできません。
フラット35に通るための物件条件
では、フラット35に通るための物件の条件を見ていきましょう。
フラット35の物件の条件は、住宅金融支援機構が決めた「技術基準」に適合していることを、「適合証明検査機関」が検査をして、クリアするともらえる「適合証明書」が必要になります。
物件の基準は新築住宅と中古住宅で違い、かなり細かいので、今回は中古住宅の基準を一部抜粋して紹介します。
フラット35の中古住宅の基準（一部抜粋）
- 接道：原則として一般の道に2m以上接すること
- 住宅の規模：70㎡以上（戸建て）・30㎡以上（マンション）
- 住宅の規格：原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置
- 断熱構造：住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上）
etc…
なかなか聞きなれない単語もありますが。上の基準は抜粋ですので、まだまだフラット35の物件の基準はあります。
ここで気になるのは、フラット35の基準にはどれほどの物件が当てはまっているのかということでしょう。
そこで、SUUMOを条件検索機能を使い、東京の中古マンションで、フラット35の基準に当てはまっている物件はどれぐらいあるのか、調べてみました。
その結果フラット35に適合する東京の中古マンションは、26,903件中1,479件でした。割合にすると5.5%とかなり少ない数字と言えるでしょう。
数でみれば十分ですが、普通の住宅ローンを組むのに比べて、フラット35は物件の選択肢が圧倒的に少ないことは確かなようです。
デメリット③：団信(団体信用生命保険)の加入に特約金が必要
一般的な民間の住宅ローンは、団体信用生命保険に強制加入させられます。つまり、返済金の中に最初から団信の保険料が含まれているということです。
それに対し、フラット35は団信への加入が任意で、加入しようとすると追加で特約金がかかります。
特約金の額は、ローン残高1000万円に対し、年間で35,800円と、それなりの額です。
団信（団体信用生命保険）とは
団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に不慮の出来事があった場合に、保険金で住宅ローンを代わりに支払ってくれるという、住宅ローン専用の保険です。
不慮の事故とは具体的に、契約者が死亡するか、高度障害状態になることを指します。
そのようなことが起きた際、契約者の収入が減る、もしくはゼロになったら、残された家族だけで住宅ローンを支払うのは厳しいですよね。
団信に加入していると、残された住宅ローンが保険金で弁済され、家族は安心してマイホームに住み続けることができるというわけです。
団体信用生命保険に加入するメリット
まだ20代～30代であれば、団信に加入するより民間の保険のほうが安いことも多いですが、あくまで民間の生命保険や医療保険は生活費に対する保険です。
契約者に万が一のことがあった場合、生活費は生命保険で賄えるかもしれませんが、住宅ローンは残された家族が払い続けなくてはなりません。
共働きであったり、貯金が十分にあるとは限りません。また、せっかく買ったマイホームを手放したくないという方も多いかと思います。
ですので、そういったリスクを考えると、民間の保険とは別に団信にも加入しておいた方が安心かもしれませんね。
デメリット④：繰り上げ返済の最低金額が高い
誰もが当たり前のように行う住宅ローンの繰り上げ返済。
ただ、フラット35で繰上返済を行う場合、普通の住宅ローンで繰上返済をするよりも、そのハードルは高いんです。
民間と住宅ローンの繰り上げ返済額はどれくらい違う？
フラット35で繰上返済する場合はインターネットバンキングを利用した場合でも、最低10万円。金融機関の窓口で行った場合には、最低100万円かかります。
民間の住宅ローンは、インターネットバンキングを利用すると1万円から、窓口でも50万円からできる場合が多いのです。
これに比べたらフラット35の繰り上げ返済はハードルが高いといわざるを得ませんね。
繰上返済をして、返済期間を短くしていく予定の人は要注意です。
返済額は高いが手数料はかからない
フラット35繰り上げ返済を行うこと自体のハードルは高いものの、その際には手数料がかからないというメリットがあります。
民間の住宅ローンでも、インターネットバンキングを利用すると、手数料化がかからないことが多いです。しかし、窓口で申し込もうとすると手数料だけで1万円以上取られることも少なくありません。
その点、フラット35の繰上返済は最低繰上金額こそ高いものの、手数料はゼロなので、まとめて繰上返済をしたい、という人には向いている制度ですね。
デメリット⑤：保障や優待、無料サービス等の付帯特典が少ない
民間の住宅ローンは、それを扱う金融機関の立派な「商品」ですので、契約させるために様々な付帯特典を付けていることがほとんどです。
例えば
- 住信SBIネット銀行：JALマイレージを4,000マイル
- 新生銀行：毎月Tポイントを1,000ポイント（住宅ローンを2,000万円以上、借入期間20年以上）
- 三菱UFJ銀行：ATM手数料が無料
- じぶん銀行：一般団信とガン50%保障団信に保険料無料で加入
- 三井住友信託銀行：メットライフ生命のローン返済支援特約付き医療保障保険に保険料無料で加入
などです。
それに対し、フラット35に関しては、金融機関はあくまで住宅金融支援機構の代理で販売しているだけです。つまり、自社商品ではないということですね。
ですので、フラット35のを契約することによる特典は、無いとは言わないものの、一般的な住宅ローンに比べるとかなり少ないのが現状です。
結局フラット35と民間の住宅ローンどっちがいいの？
では、結局のところ民間の住宅ローンとフラット35では、どちらが良いのでしょうか。
インターネットバンキングの普及などもあり、手数料の面などでは民間の住宅ローンがフラット35に追いついてきてるところも見られます。
また、金利の面で見ると、今後10年～20年間の間に金利が大幅に上昇するのなら、フラット35のほうが有利と言えます。
ただ、もちろん金利がどうなるかということは誰もわからないので、これは決定打にはなりませんね。
やはり、収入が不安定な方でも審査に通りやすいというのが、フラット35の最大の魅力でしょう。
自営業やパート・アルバイトの方で、民間の住宅ローンの審査に不安があるという方は、フラット35を候補の一つに入れてみてはいかがでしょうか？
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