不動産投資にかかる初期費用はいくら?初期投資を抑えるコツとは?

 

みなさんは不動産投資はお金持ちにしかできない投資だと思っていませんか?

 

これに対する答えはNOです。

 

不動産投資ははじめに初期費用だけを用意できれば行うことが可能です。

 

結論から言うと、不動産投資の初期費用の目安は物件購入価格の2.5〜8%です。

 

もちろんこれは目安であり、実際には初期費用は購入する物件の条件により変わります

 

また、現在はマイナス金利政策によりローンの金利が低くなっているので、以前と比べると不動産投資に取り組むハードルは下がっていると言えるでしょう。

 

今回は不動産投資には初期費用はどれぐらいかかるのか、その内訳、そして初期費用を節約するコツについて説明します!

初期費用はどれぐらいかかるの?

 

この記事ではマンションの不動産投資をすることを想定しています。

 

上述したように初期費用は購入する物件の形態によって変わります。

 

具体的には新築の場合には購入価格の2.5〜5%中古の場合には5〜8%ほどかかります。

 

この差は新築の場合にはディベロッパーから直接購入することもあって、仲介手数料がかからないことから生じています。

 

初期費用の節約においてはこの仲介手数料が鍵になります。

 

それについては下の「初期投資を抑えるコツって何?」で詳しく説明します。

初期費用にはどんなものが含まれる?

 

不動産投資にかかる初期費用は一般的には仲介手数料、ローン保証料、登録免許税、登記手数料(司法書士報酬)、火災保険料の順番に高くなっています。

 

それでは、費用が高い順番に説明していきます。

仲介手数料

仲介手数料が発生するのは中古の物件のみです。

 

不動産の仲介手数料は法律で定められています。

 

左が物件の売買価格で右が仲介手数料の上限です。

 

200万円以下→購入額の5%

 

200~400万円未満→購入額の4%+2万円

 

400万円以上→購入額の3%+6万円

 

仲介手数料の割合は物件の価格によって変化するのが特徴ですが、実際には400万円で購入できる物件は少ないので、仲介手数料は購入額の3%+6%と覚えておけばいいでしょう。

 

注意点としては、取引の形態が「売主」または「販売代理」の場合は仲介手数料が発生しないところです。

 

これも少し難しいので下の「初期投資を抑えるコツって何?」で説明します。

ローン保証料

不動産投資でローンを組む際には、ローン金額の大きさ、返済期間の長さなどから貸し倒れを防ぐために保証会社を保証人にするのが一般的です。

 

保証料の相場一括支払いの場合は融資総額の2%となっています。

 

また、分割払いにする場合には借り入れ金利+0.2%でローンを借りる契約をすることで保証を受けることができます。

 

最近では、分割払いを選ぶ方が非常に多くなっています。

 

しかし、これはあくまでも相場であり、保証料は借主の信用、借入額、返済期間によっても変わります。

登録免許税

中古物件を購入する場合には所有権移転登記が必要になり、これにかかる税金は固定資産台帳に登録されている価格の2.0%です。

 

また、新築の物件を購入する場合には所有権保存登記が必要になり、これにかかる税金は類似する不動産の登録価格を基礎として登記機関が認定した価格の0.4%です。

 

また、ローンを組む場合には抵当権設定をする必要があり、税金が借り入れ額の0.4%かかります。

司法書士報酬

登記の手続きは複雑なため司法書士に依頼する必要があります。

 

報酬はローンを組む人は必ず必要となる抵当権設定などを含めて10万円が目安となっていますが、プラス2〜3万円お金を払えば必要書類の準備や物件の調査を念入りにやってくれます。

 

安かろう悪かろうには注意が必要で、しかし、高い事務所が良い仕事をしてくれるとも限らないので、評判を見てから依頼するのが良いでしょう。

火災保険料

火災保険は地震とそれに付随する災害以外をカバーする保険です。

 

物件が担保となる不動産投資では、災害が起き物件が損壊した場合のことを考えると火災保険には入っておくべきです。

 

火災保険料は物件の壊れやすさ、保険金の額によっても変わってきますが、マンションなら10年間で10万円程度となっています。

 

また、火災保険ではカバーできない地震に対する保険にも加入する場合にはさらに費用が掛かります。

ローン事務手数料

これは不動産投資のローンを組む際に借入先の金融機関に支払う事務手数料のことです。

 

事務手数料の相場は3〜5万円となっています。

不動産取得税

これは不動産取得時に各都道府県が課税する地方税のことで、不動産購入後3ヶ月から6ヶ月ほどで納税通知書が届きます。

 

税額は固定資産税評価額の4%となっています。

印紙税

印紙税は不動産売買契約書、金銭消費貸借契約書(ローン契約書)それぞれに対してかかります。

 

契約書に記載された金額によって印紙税も異なるので、下の表で確認しましょう。

記載金額 不動産売買契約書 金銭消費貸借契約書
100万円~500万円 1000円 2000円
500万円~1000万円 5000円 10000円
1000万円~5000万円 10000円 20000円
5000万円~1億円 30000円 60000円
1億円~5億円 60000円 100000円

 

 

初期投資を抑えるコツって何?

 

仲介手数料を節約しよう!

不動産投資の初期費用の中では、仲介手数料がもっとも費用がかかると上述しましたが、これを節約できるかが初期投資を抑える一番の鍵です。

 

新築の物件は仲介手数料がかからないと上述しましたが、中古の物件でも仲介手数料がかからない条件があります。

 

それは不動産売買の取引形態が「売主」または「販売代理」の場合です。

 

売主物件とは、売り手が物件の所有者であり、売買において仲介業者を間に挟まない物件のことです。
この場合には売買が直接取引のため、仲介手数料は発生しません。

 

また、販売代理とは物件の所有者が不動産会社と代理契約を結び、その不動産会社が販売から契約までを行う取引形態のことです。仲介ではなく、代理として販売するものなので、こちらも仲介手数料は発生しません。

 

また、仲介手数料は値切った結果安くなることもあるので、できないだろうと思っても値切り交渉をしましょう。

 

仲介手数料を少額に、あるいは0円にできるのはとてもお得ですが、目先のオトクさにとらわれすぎて一番大事な物件選びに失敗してしまっては本末転倒です。物件選びは慎重に行いましょう。

保険のカバー範囲について考える

保険に入ることは万が一のときのリスクを減らすメリットがありますが、利益を増やしたい方は保険のカバー範囲について考えましょう

 

例えば、「この地域、この物件の構造ではこういう災害による損壊リスクは高いけど、こういう災害による損壊リスクは考えにくいな」などのようにそれの保証が本当に必要なのかを考慮して保険選びをしましょう。

 

ですので、保険選びをする前に、購入する物件がある地域・物件の構造が過去に被った災害・事例を徹底的に調べ上げるようにしましょう。

提携先の金融機関のローンを組む

不動産仲介業者の提携先の金融機関のローンを組むことでローン事務手数料の割引が受けられるケースがあります。

 

また、提携先の金融機関を利用することによってローン事務手数料だけでなく、ローンの金利を下げてくれることもあります。

 

おわりに

 

この記事を読んで初期費用の目安、その内訳、節約するコツについての理解が深まったでしょうか?

 

不動産投資には他の投資よりも初期費用が多くかかりますが、うまくやれば大幅に節約することもできます。

 

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