サラリーマンでもできる不動産投資の始め方・メリットやデメリット

 

「不動産投資って株やFXよりも敷居が高そうだな」などという漠然としたイメージだけで調べずに敬遠している人はいませんか?

 

この記事では不動産投資に興味はあるけど、知識は全くないという方のために不動産投資の特徴、一連の流れ、メリット・デメリット、注意点を分かりやすくまとめました。

 

これを読んで少しでも不動産投資についての理解を深めましょう。

不動産投資の特徴は?他の金融資産と何が違う?

 

不動産投資とは?

不動産投資とは利益を得るために不動産に投資することです。

 

具体的にはアパートやマンションなどを購入して家賃収入(インカムゲイン)を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却してその差額(キャピタルゲイン)を得ることです。

 

不動産投資といえば、一般的には前者のインカムゲインを得ることを目指して行うものとして認識されています。

 

その場合には、不動産投資での収益=賃貸収入ー(諸経費+ローンの返済額+税金+修繕費等の積み立て)という式で収益は決定します。

 

不動産投資の特徴は?

  1. ミドルリスク・ミドルリターンである
  2. 投資というよりは経営である
  3. 課税対象が多く、複雑である
  4. アウトソーシングが必要不可欠である

①ミドルリスク・ミドルリターンである

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

 

ミドルリスクと言われるのは、不動産は衣・食・住の一つに該当し、人々が生きていくために不可欠なものであり、常時ある程度の需要が見込め、価格の変動が緩やかだからです。

 

また、ミドルリターンと言われるのは、株やFXのように短期間で資産を増やすことは難しいが、家賃収入という毎月の安定した収入が見込めるからです。

②投資というよりは経営である

キャピタルゲインではなくインカムゲインを得るのであれば、不動産投資は投資ではなく経営になります。

 

例えば株式投資は銘柄選びと売買のタイミングが最も重要になってきます。

 

なぜなら、一度購入した株式は売る以外に自分ではどうしようもできないからです。

 

対極的に不動産投資は物件選びや売買のタイミングももちろん重要ですが、不動産の管理手腕も重要になっています。

 

例えば、この部屋は空室が続いているから広告を出そう、ここの物件に人が入らないのは築年数が経っているせいだからリフォームをしようなどです。

 

株式投資などと比べて、不動産投資は物件選びに失敗しても運用手腕が優れていれば挽回することができるところはメリットであります。

 

③課税対象が多く、複雑である

不動産投資には様々な税金がかかります。

 

具体的には不動産購入時に不動産取得税と登録免許税が、保有中には固定資産税、所得税、住民税が、売却時には譲渡税がかかります。

 

税金の種類がとても多く、複雑なので税理士に外注することも考慮すべきでしょう。

 

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2018.10.04

④アウトソーシングが必要不可欠である

上述した通り、不動産投資には多くの管理の手間がかかるため自分がやらなくてもいい作業は他人に任せることが重要になります。

 

これは株式投資を第二・第三の収入源と捉えている人により当てはまることです。

 

不動産投資の一連の流れは?

 

①情報収集

情報収集はインターネットで可能ですが、本当に良い物件はインターネット上に掲載される前に買い手が決まってしまうため、できれば不動産会社に直接問い合わせ、販売員と仲良くなって優良物件を聞き出すのがおすすめです。

②問い合わせ

良い物件を見つけたら不動産会社に問い合わせてみましょう。

 

手間はかかりますが、少しでもよいと思った物件については労力は惜しむべきではありません。

③現地確認

実際に現地に行って物件を確認します。

 

この段階では紙面上・ネット上の情報だけではわからないことを中心に念入りに調べ上げましょう。

④収支計画を立てる

購入後にもっと利益が出る予定だったのにと思わないようにするため、ここは非常に大切です。

 

不動産会社が見積もってくれる利回りではなく実質利回りを重視して、税金などを除いて最終的にどれくらいの利益が出るのかの予測を立てましょう。

⑤資金計画を立てる

不動産投資に必要な資金は頭金と融資と諸費用です。

 

自分が頭金をどれだけ出せるのか、ローンは固定金利にするのか、変動金利にするのかなど、お金をどのように工面するのかをの計画を立てましょう。

 

月々のローンは万が一のためにギリギリではなく支払いに余裕を持てる金額に設定しておくのがよいでしょう。

⑥買付証明書を提出する

買付証明書は売り手側に物件を購入する意思があることを伝えるものですが、これには法的拘束力がありません。

 

しかし、これを提出したのにもかかわらず取り下げると不動産会社から嫌がられ、次から物件を紹介してもらえなくなる可能性もあるので、しっかりと検討した上で提出すべきです。

⑦購入する

ここまで準備ができたら後は購入するのみです。

 

 

不動産投資のメリット

 

本業以外の収入源を持てる

現在は終身雇用という神話が崩壊しかけており、一つの収入源しかもっていない場合、自分の会社が倒産した、クビになった場合のリスクが大きいです。

 

ですが、上述した通り、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンであるので、月々一定の収入を得ることができ、第二・第三の収入源となり、リスク回避の手段になります。

レバレッジで10倍以上の資産形成も可能

レバレッジとは銀行等から借入することによって自己資金の何倍もの大きな投資を行うことです。

 

借入をして投資金額を大きくすることによって成功した場合の利益も大きくなるメリットがあります。

 

しかし、忘れてはならないのは、レバレッジで10倍以上の資産を築けたとしてもその大部分は借金であるということです。

節税効果が期待できる

これは特にお金持ちの人に対してのメリットなのですが、不動産投資にかかるコストの一部は経費として落とすことができ、所得税・住民税の節約につながります。

 

不動産投資を行っている人の中には節税が第一目的で利益は二の次と考えている人もいます。

生命保険代わりになる

不動産投資を行う場合、団体信用生命保険という保険に必ず加入する必要があります。

これによって、ローン契約者に万が一のことがあった場合には、ローン完済済みの不動産を残すことができます。

 

サラリーマンや公務員は融資が通りやすい

サラリーマンや公務員などの安定した収入があり、ローン返済の目途が立つ人は融資が通りやすいです。

 

ですので、他の投資に比べて、融資の必要がある不動産投資はサラリーマン向きと言えるでしょう。

 

不動産投資のデメリット

 

物件は古くなると人気がなくなる

当然のように物件は古くなるものです。

 

築が浅い物件は人気があり最初は空室が少ないでしょうが、築年数が経ってくるとリフォームなどをしない限りは空室が増えます。

 

また、修繕積立費は築年数と共に高くなり、リフォームにも多くのコストがかかります。

 

不動産投資の物件を購入する際には直近のことではなく、物件が古くなってきたときにも利益を出せるかを考慮する必要があります。

 

不動産の流動性は低く、売りたくても簡単に売れないリスクがある

株やFXに比べて不動産は額が大きいこともあり、売りたいと思っても買い手が現れるまでに時間がかかります。

すぐに売りたいという場合には足元を見られ安い価格で買い叩かれる可能性が高いです。

また、ローンが残っている場合、売却価格と自分の用意できる資金の合計額がローン残高よりも高くないと融資側が売却を許してくれないなどのデメリットもあります。

日本では空き家が増加している

日本では少子高齢化、人口減少に起因して空き家が年々増加しております。

空き家はこれからも増加し続けると考えられていて、団塊の世代が平均寿命を超える頃には増加幅はさらに大きくなるでしょう。

ですが、東京の人口は増え続けていて、物件への需要も減っていないので、都内の急行電車が停まる駅から徒歩圏内の物件を購入すれば、空室のリスクを心配する必要はないでしょう。

天災や事故などのリスクがつきものである

不動産投資には天災や火災などの事故に対してのリスクがつきものです。

 

これに対しては、保険に加入すれば済むのではないかと思われる人もいるでしょう。

 

しかし、火災の規模によっては保険で補償できない場合も存在し、また、事故後に自分の所有する物件に重大な欠陥が見つかった場合は責任問題に発展します。

 

また、事故や天災への補償が手厚すぎる保険に入ると自分の収益が減ってしまうため、絶妙なラインの見極めは非常に難しいところです。

 

そこで、保険に加入する前に購入物件が所在する地域がかつて被った天災や事故などを調べ上げ、本当に必要ないと思われる保険には入らないようにするのがおすすめです。

 

不動産投資の注意点

 

悪い物件をつかまされることも

不動産投資についての知識が浅い初心者は悪い物件をつかまされることがあります。

 

これは、不動産の販売員が初心者だったら悪い物件であることに気づかないだろうと考えるのと、本当に良い物件はネット上に上がる前に販売員と信頼関係を築いている太客に取られてしまうからです。

 

販売員の言葉を信じ込むのではなく、言ったことは本当に正しいのかを判断できるようになるためにも、相談前にある程度の不動産投資に関する知識はつけておくべきです。

 

実質利回りを確認する

不動産会社が出す広告の利回りは税金や修繕積立費などを除いたものがほとんどです。

 

ですので、物件を購入する前にはそれらのすべての必要経費も考慮した実質利回りを確認する必要があります。

 

これを確認しないと購入した後に、こんなに必要経費がかかって自分の利益はこんなに少ないのかと落胆してしまいます。

管理会社に丸投げしない

管理会社にすべてを任せれば自分の負担は減り楽になりますが、今どれくらいの空室があり未払いの住人はいるのかなど最低限のことは把握しておきましょう。

 

よっぽど人が入っていないなどの場合は管理会社から連絡が入ると思いますが、上述した通り不動産投資は経営であるので自分でも把握しているのがベターです。

 

おわりに

 

この記事を読んで少しでも不動産投資についての理解を深められたでしょうか。

 

不動産投資についてもっと知りたいという方、実際にやってみたいという方は不動産NAVIでは無料相談をすることができます。

 

実際にどうやって運用したら良いのか、購入を決めるポイントはどこかなど実用的な疑問も解消できるので、ぜひ利用してみてください!

 

 


 

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