住宅ローン控除(減税)とは?繰り上げ返済で打ち切りの危険も


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マンション・一戸建てを問わず家を買うときに必ず利用すべき制度が住宅ローン控除(減税)です。

住宅ローン控除は総額で何百万円も節約できる非常に効果の大きい制度です。

マイホームの購入を考えている方にとって利用しない手はないでしょう。

また既に住宅ローン控除を利用している方で、最近の低金利の環境で借り換えを検討されている方もいるのではないでしょうか。

住宅ローン控除を利用している場合、借り換えの際は気を付ける必要があります。

この記事では住宅ローン控除についてまとめました。

住宅ローン控除とは

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住宅ローン控除がどんな制度かまとめました。

住宅ローン控除は年末のローン残高の1パーセントをその年の所得税から差し引く仕組みです。

例えば3000万円のローンを組んだ場合、30万円を所得税から引くことができます。

また、所得税が控除額よりも少ない場合は住民税からも引くことができます。

控除の上限は年間で40万円、10年に渡って適用されるので最大で400万円の節税効果があります。

住宅ローン控除の利用条件

住宅ローン控除を利用するためには2つの条件を満たす必要があります。

  • 床面積が50平方メートル以上であること
  • 借入期間が10年以上であること

メリットが非常に大きいので、50平米未満の部屋を購入する場合はもうちょっと広めの家を購入した方がむしろ安いのかもしれません。

また、借入期間に関しては借り換えの際に注意する必要があります。

すまい給付金

住宅ローン控除に加え住宅を購入した際に使える制度が「すまい給付金です」

目安として収入が510万円以下の人が住宅を購入したときに10~30万円をもらえる制度です。

年収の目安 貰える給付金
425万以下 30万円
425万~475万以下 20万円
475万~510万以下 10万円

住宅購入後、確定申告とは別に「すまい給付金事務局」に申請することで受け取れるので、申請し忘れがないように注意してください。

消費税増税とともに適用枠が拡大

住宅ローン減税は制度として1972年から始まっていますが、2014年の消費税増税に伴って制度が大幅に拡充されました。

以下の表を参照してください。

適用期日 ~平成26年3月 平成26年4月~平成33年12月
最大控除額(10年間合計) 200万円 400万円
(20万円×10年) (40万円×10年)
控除率、控除期間 1%、10年間 1%、10年間
住民税からの控除上限額 9.75万円/年 13.65万円/年
(前年課税所得×5%) (前年課税所得×7%)
主な要件 ①床面積が50m2以上であること
②借入金の償還期間が10年以上であること

また、同じ2014年に「すまい給付金」も創設されています。

住宅ローン控除のポイント

改めて住宅ローン控除のポイントをまとめました。

  • 毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除
  • 所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除
  • 住宅ローンの借入れを行う個人単位で申請
  • 消費税率の引上げにあわせて大幅に拡充

確定申告の期間は?

初回の住宅ローン控除を申請する場合は確定申告する必要があります。

サラリーマンで確定申告をしている人は多くないと思うので気を付けてください。

確定申告の期間は基本的に翌年の2月16日~3月15日になります。

なお確定申告が必要なのは初年度のみで、翌年以降は年末調整で大丈夫です。

 

住宅ローン控除の注意点

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メリットが大きい住宅ローン控除ですが、注意点もあります。

住宅ローン控除は2021年に終了予定

2014年度から拡充されている現在の住宅ローン控除は消費税増税のショックを和らげるための時限的な措置です。

そのため、消費税増税後の平成33年(2021年)に現在の制度は終了する予定です。

もう少し詳しく言うと2021年12月31日までに入居したぶんまで大丈夫です。

反対に「すまい給付金」は消費税10%に増税後に対象と金額が増額される予定です。

ローンの借り換えで税額控除打ち切り?

一番気を付けてほしいのがローンの借り換え時です。

現在は日銀が「マイナス金利」を導入している程低金利の環境になっています。

この機会に借り換えを検討している方も多いのではないでしょうか?

 

ただローンの借り換えの際に注意してほしいことがあります。

それは借り換え先のローンの期間が10年未満の場合控除が打ち切られてしまうことです

どういうことなのでしょうか?

例えば最初に家を購入したときにA銀行で20年のローンを組んだとします。

5年後に借り換えと同時にローンの繰り上げ返済も行おうと考えてB銀行で8年ローンを組みなおしたとします。

この時本来ならばあと5年間は住宅ローン控除を受けることができるはずですが、この新しく組みなおしたローン期間が10年未満なので以後控除を受けることが出来なくなってしまうのです。

実際にこのような状況になってしまった人もいて、100万単位での損になってしまっています。

繰り上げ返済の際も控除期間が残っている場合はローンの残存期間が10年を下回らないようにしなければなりません。

ローンの繰り上げ返済や借り換えの際には十分に注意してください。

ふるさと納税のワンストップ特例が使えない

ふるさと納税を利用している方は多いと思います。

 

ふるさと納税の利用が拡大した理由の一つに、サラリーマンの場合確定申告を免除される「ワンストップ特例」というものがあります。

詳しくは以下の記事を参照してください。

ふるさと納税とは?所得税・住民税が控除できるお得な制度

このワンストップ特例ですが住宅ローン控除を申請する際の確定申告をしてしまうと使えなくなってしまいます。

そのためふるさと納税についても確定申告が必要になるため、間違って所得控除がされていないなんてことがないように気を付けてください。

まとめ

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住宅ローン控除についてまとめました。

すまい給付金などの補助制度や住宅ローンが低金利で推移していこともあり、今住宅を購入することに対するハードルは下がっているのかもしれません。

とはいっても家は人生で一番大きな買い物です。慎重に検討し、使える制度はとことん使いましょう。

 

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