住宅を購入する際に、頭金をいくらにするか、悩んだ経験がある方は多いのではないでしょうか。
また、建物本体費用や土地代の他にも、付帯工事費や諸経費など多くのお金が必要になり、金額の決め方は非常に難しいと思います。
「頭金なしでローンを組んだ。」
「1000万円以上を頭金にしてローンを組んだ。」
など頭金とローン返済額の決め方は人それぞれで、何を参考にして良いのかわからないですよね。
そこで今回は、住宅購入の際の頭金の決め方の適切な決め方や、頭金の相場をご紹介します。
頭金なしで住宅購入する際のメリット・デメリットや、頭金なしで購入する場合と頭金を支払って購入する場合どちらがおトクかについても解説していきます。
頭金って何？自己資金とは違う？
住宅購入にあたり、「頭金」と「自己資金」の違いを理解しておく必要があります。
混同してしまいそうになりますが、全く意味が異なりますので注意しましょう。
まず、「頭金」は、購入価格から住宅ローンの借入額を引いたものをさします。
つまり、頭金が多ければ多いほど、住宅ローンの借入額は少なくてすみ、その分金利がかかる金額が少ないために、支払う利息も少なくてすみます。
一方で「自己資金」とは、「頭金」に手数料、保険料、税金等の諸費用を加えた金額を意味しています。
すなわち、住宅の購入当初に、現金で準備する必要がある金額ということになります。
マイホーム頭金の平均相場はいくら？
では、マイホームを購入するにあたり、多くの人はどの程度の頭金を支払っているのでしょうか。
以前は、住宅ローンは住宅金融支援機構を中心に借りられており、その時には、住宅購入価格の8割が融資の上限と定められていたため、住宅購入資金の2割は頭金を用意しなければいけませんでした。
実際に2018年7月に発表された、「2017年度フラット35利用者調査」を見てみると、2017年度の頭金の平均は651.1万円でした。
さらに、住宅購入資金の平均額に対しての、頭金の割合の平均は19.4%となっており、やはり20%前後が頭金の相場であることがわかります。
また、SUUMOがマイホームを買った300人に対して行った頭金に関するアンケートでは、割合としては、頭金の金額は100万円以上500万円未満が最も多く、24.6%でした。
頭金のために1000万円以上貯蓄した人は、全体の3割にも登り、人によって非常に金額に幅があることがわかります。
マイホームの頭金、どうやって貯めた？親の援助はある？
人によって金額に幅があるものの、誰にとっても非常に大きな負担となる頭金ですが、多くの人はどのように頭金をためているのでしょうか。
大半の方は、特に特別なことはせず、無駄遣いを減らして節約生活をすることでコツコツと貯蓄し、気づいた時には貯まっていたというケースが多いようです。
また、親からお金を借りる、もしくはもらうなどの援助を受けている人や、住宅購入のための定期預金をしてる人も多いようです。
頭金なしフルローンの住宅購入、メリットやデメリットは？
このように、一般的には2割程度の頭金を用意するのが相場となっていますが、最近では頭金を入れず、購入価格全額の住宅ローンを組んでマイホームを購入することが可能になってきています。
そして、一般的には、銀行などの金融機関への借入金額は下げた方が良いと思われがちですが、最近はこのようにフルローンで住宅を購入することにメリットがあると言われています。
しかし、実際にはメリットだけではなく、注意しなければならない点もあります。
非常に大きな金額を支払うことになる住宅購入ですから、しっかりとメリット・デメリットを把握しておきましょう。
メリット①：自己資金を温存できる
フルローンのメリットの第一に、自己資金を温存しつつ、住宅を購入することができる点があげられます。
貯蓄が十分でないような場合には、頭金のために今まで貯めてきた貯金の大半を使わなければならないという可能性もあります。
しかし、フルローンであれば、これまで貯めてきた貯金を一気に崩すことなく、住宅を購入することが可能です。
メリット②：良い物件を見つけた時にすぐに購入することができる
良い物件に巡り会い、「買いたい」と思った時にすぐには頭金が準備できない場合もあるかと思います。
加えて、貯蓄が十分になるまでにその物件が売れ残っている可能性は少なく、タイミングを逃してしまうかもしれません。
このような場合に、フルローン購入であれば頭金や諸費用を現金で用意せずとも、もし審査をクリアすればすぐにその物件を購入することができる点もメリットと言えるでしょう。
デメリット①：月々の返済額が大きい
やはり、デメリットの第1点目としては、頭金を支払う場合よりも月々の返済額が大きくなる点があげられます。
住宅購入は非常に大きな金額の買い物ですから、頭金を支払わないだけで、月々の返済額は大きく変動します。
加えて、住宅ローンは30年〜35年という長期にわたっての返済のケースが多く、非常に大きな固定費となってしまうかもしれません。
デメリット②：ローン審査が厳しくなる
ローン審査を行う上で、購入価格に対しての自己資金割合は一つの判断要素となります。
そのため、フルローンで住宅を購入する場合、たとえ年収が十分にあったとしても、審査の際に「計画性がない」「貯金ができない」などと判断されてしまう可能性があります。
頭金なしと頭金300万円、どっちの方がお得？
では、頭金なしで購入する場合と、頭金を払って購入する場合では、どちらがどれほどお得になるのでしょうか。
物件価格3000万円、固定金利1.3%、借入期間35年という条件下で、それぞれの場合を検証してみました。
また、頭金を支払う場合には、5年かけて家賃10万円の家に住みながら頭金300万円を準備すると仮定しています。
頭金なしで購入する場合
・毎月の返済額：約8.9万円
・総返済額：約3,736万円
300万円の頭金を支払う場合
・毎月の返済額：約8.1万円
・総返済額：約3,363万円
月々の返済額は1万円弱程度の差で住んでいるものの、総返済額で見ると、370万円ほどの差が出ていることがわかります。
そして、頭金を払う場合には、さらに家賃10万円の賃貸に5年間住むという条件がありますので、必要な金額は以下になります。
約3,363万円 ＋(10万円×60ヵ月)＋頭金300万円＝4,263万円
頭金なしの場合には、必要な金額は変わりませんから、約3,736万円です。
このように考えると、「約3,736万円」と「4,263万円」となり、頭金なしで購入した方が520万円ほどお得になることになります。
ただし、これらの数字はいくらの物件を借りるか、金利タイプはどうするか、何年返済にするかなどの条件によって数字は変わってきます。それぞれのシチュエーションに合わせて、計算してみてください。
住宅ローン借入額の適切な決め方とは
まず、住宅ローンの借入額を決めるにあたり、「月々いくら返せるか」を検討しましょう。
そこで参考になるのが、「返済比率」です。
「返済比率」とは1年間で支払うローンの、年収に対する比率です。
一般的には、25%程度が良いと言われています。
しかし、年収によって変わってきますので、あくまで参考に月々の返済額を検討してみてください。
また、借入額を決める際には、金利タイプも考慮しておいた方が良いでしょう。
直近の金利は低いけれど、後々金利が上がる「変動型」や「固定期間選択型」、返済完了まで固定金利の「全期間固定型」など複数の種類の金利が存在します。
そして、これらの金利タイプは金融機関によって大きく異なり、たとえば「フラット35」であれば全期間固定型です。
一方で民間金融機関では「変動型」や「固定期間選択型」が多く、銀行によって様々ですので、ネット上の情報だけでなく直接問い合わせてみることをお勧めします。
思っていたよりも月々の返済額が高くなってしまったというケースもよく聞きますので、住宅ローンを組む銀行は慎重に選ぶよう注意しましょう。
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