住宅ローンにかかる諸費用はいくら?節約する方法やコツは?

住宅

住宅ローンにかかる費用は住宅や土地の値段だけではありません。

契約する金額が大きいために、手数料だけでも何万円もかかってしまうのが住宅ローンなのです。

したがって、住宅ローンを結ぶ場合には諸費用として少なくとも100万円、多い場合には数百万円もかかってしまうケースがしばしばあります。

そこで今回は、住宅ローンの契約時にはどんな諸費用がかかるのか、またそれぞれいくらかかるのかを紹介していきます。

その上で、住宅ローン諸費用を節約する秘訣も発表していきます。

住宅ローンにかかる諸費用とは?いったいいくらかかるの?

住宅ローンは物件の購入代金だけではない!諸費用ってどんなもの?

例えば、3000万円の住宅を購入する際に住宅ローンを結ぶとなると、3000万円以上の返済が必要になります。

住宅ローンでは、住宅の購入代金の他にあらゆる諸費用を支払わなければならないのです。

具体的には、印紙税・登記費用・不動産取得税・固定資産税・仲介手数料・修繕積立基金など、本当に色々な用途のお金を必要とします。

上記の費用項目の中でも、住宅の種類によってかかるものとかからないものがあります。

また、最近では税金面での軽減措置などで負担が限りなく0に近いものもあります。

ここでは、わかりやすいように住宅の種類別に諸費用がかかるもの・かからないものを一覧形式で紹介します。

ここからの内容では、ご自身の購入予定の住宅の種類で必要となる費用について中心に見ていきましょう。

新築マンション建売住宅注文住宅中古マンション中古一戸建て
印紙税
登記費用
不動産取得税
固定資産税
仲介手数料
修繕積立基金
その他ー 

(◯:費用がかかる、△:費用はかかる場合とかからない場合がある、ー:費用はかからない)

住宅ローンの諸費用は平均でいくらかかる?物件価格の何%が諸費用?

上記のような諸費用を全て合計すると、平均して200万円ほどがかかるとされています。

しかし、こうした諸費用は住宅ローンの総額によって変わってくるので、一概にどの世帯でも200万円が諸費用となるとは言えません。

住宅の種類によってかかる費用とかからない費用があるように、負担するべき諸費用も大きく変動します。

新築マンションであれば、物件価格の3%~5%、建売住宅や中古住宅であれば物件価格の6%~8%、注文住宅の場合には土地と建物代の合計の10%~12%が目安とされています。

ですから、実際にみなさんが購入する物件の性質や金額によって、諸費用の金額も大きく変わってくるのです。

住宅ローン諸費用を項目別に解説!それぞれの金額や支払いの時期は?

印紙税の金額や支払うタイミング

印紙税とは、正式な契約書に貼る印紙の費用のことです。

マイホームの購入の際には、土地や建物を購入するための売買契約書、注文住宅などを建てる時に必要な建設工事請負契約書、金融機関から住宅ローンを借り入れる時に必要な住宅ローン契約書など、多くの契約書を提出します。

このときに、印紙を貼る必要があるので、印紙税がかかります。

また、契約する際にかかる金額に応じて、必要な印紙税の金額も変わります。

契約書に記載される金額印紙税の金額
売買契約書・建設工事請負契約書住宅ローン契約書
500万円〜1000万円5000円1万円
1000万円〜5000万円1万円2万円
5000万円〜1億円3万円6万円
1億円〜5億円6万円10万円

上記のように、印紙税としては最小で1万円程度、最大で20万円近い金額が必要になることがわかりますね。

印紙税を納めるタイミングは、「ローンを契約したとき」です。

各種契約書を提出する際に必ず必要になるので、注意しましょう!

登記費用の金額や支払うタイミング

マイホームを購入する際には、「登記」という手続きが必要になります。

登記とは、建物や土地の所有権の権利関係を登記簿と呼ばれる法務局の管理するものに記入する手続きのことです。

こうした登記を行う際には、登記免許税という税金を納める必要があります。

登記免許税の税率は、以下のように登記の種類によって大きく異なります。

  • 土地の所有権の移転→評価額の1.5%
  • 新築の建物の所有権の移転→評価額の0.4%
  • 中古建物の所有権の移転→評価額の2%
  • ローンの借り入れ→借権額の0.4%

購入する物件の種類によって税率が変わりますが、概ね5万円〜10万円と考えておくと良いでしょう。

支払いタイミングとしては、「住宅の引き渡し日まで」となっています。

後回しになりがちな時期なので、忘れず納めるように心がけましょう。

不動産取得税の金額や支払うタイミング

不動産取得税とは、読んで字のごとく「土地や建物などの不動産を購入したときにかかる税金」のことです。

不動産取得税の税率は、建物の場合には評価額の3%、土地の場合には評価額の1.5%と設定されています。

また、軽減措置として土地の場合には4万5000円もしくは「1平米あたり評価÷2×住宅面積の2倍」のいずれか大きい方を採用されます。

建物の場合には、評価額から1200万円を差し引いた値をベースに税率計算をするという仕組みが定められています。

不動産取得税を支払うタイミングは、「住宅を取得してから半年〜一年半の間」とされています。

こちらの手続きは、取得してから一定期間後に都道府県から納税通知書が届くので、それに従って納税を済ませれば大丈夫です。

固定資産税の金額や支払うタイミング

固定資産税は、物件の購入のタイミングだけでなく、土地や建物を所有している人に毎年課税される税金です。

税率は、土地と建物ともに評価額の1.4%となっています。

軽減措置としては、

  • 土地→評価額を敷地面積200平米まではの1/6に、200平米を超える部分については床面積の10倍までの部分を1/3に軽減
  • 建物→新築後5年間(一戸建ての場合は3年間のみ)の税率を床面積120平米までの部分については1/2に軽減

その条件としては、

  • 土地→その年の1月1日時点で建物が建っていること
  • 住宅の床面積が50平米から280平米であること

となっています。

固定資産税の支払い時期は、「毎年4月に送付される納税通知書に従う」ということになります。

4月になると、納税通知書が各市町村(東京23区の場合には区)から送付されてきます。

この書類に従って毎年納めるのが固定資産税です。

仲介手数料の金額や支払いタイミング

仲介手数料とは、仲介会社を経由して住宅を売買する際に発生する手数料のことです。

一般に仲介会社が存在するケースは中古住宅ですが、新築住宅でも仲介手数料が発生する場合があります。

仲介手数料は、物件価格が400万円を超えている場合には、

{物件価格(税抜き)×3%+6万円}×1.08

という式で求めることができます。

物件価格を税抜きで計算し、最後に消費税を反映させるところが大きなポイントです。

こうして求められた仲介手数料は、法律で決められている上限金額です。

この式で求められた金額を上回る仲介手数料を請求された場合には、確認を取る必要があります。

仲介手数料を支払うタイミングとしては、取引の完了時物件の引き渡し時の二つがありますが、現在では後者の方が圧倒的に多くなっています。

修繕積立基金の金額やタイミング

新築のマンションに限った話になりますが、上記の費用とは別に修繕積立基金というものも支払わなければなりません。

これは、マンションの共用部分で大規模な修繕工事が必要となった時の費用を賄うために集められます。

この金額は、マンションの共用部分の面積が大きいほど高くなり、場合によっては数十万円も必要になるケースもあるのです。

その他:火災保険や団体信用生命保険など

そのほかにも、火災保険団体信用生命保険という保険にもみなさん加入されます。

火災保険とは、災害によって住居が損害を受けた場合に補償をしてくれるものであり、住宅ローンを借りる際には必ずと言っていいほど加入する保険になります。

金額としては15万円〜40万円程度で、物件の引き渡しまでに手続きをする必要があります。

また、団体信用生命保険は万が一契約者が亡くなったり、収入が得られなくなった時など、住宅ローンの返済が不可能になってしまった場合に、代わりに保険会社が完済してくれる保険です。

金額は10万円〜12万円で、こちらも住居の引き渡し時までに契約をします。

住宅ローン諸費用を安く抑えたい!節約を成功させる3つのコツ!

①火災保険・地震保険のプランを見直しを行う!

住宅ローンを借りる以上、火災保険や地震保険には加入が必須となります。

しかし、保険のプラン自体は契約者自身が選択することが可能です。

多くの場合、保険会社から提案される保険プランは、余計なオプションがついていたり、保障範囲が広すぎるなどのデメリットがあります。

そこで、自分なりに必要な保障と不要な保障をチョイスしていくことで、保険料を安く抑えることができます。

②新築物件のオプションを余計につけないこと

住宅ローンの諸費用を簡単に節約する方法は、ローンで借りるお金の金額を減らすことです。

新築の物件では、本当に使うか怪しい機能までオプションをつけてしまいがちです。

本当に必要なオプションだけをつけるようにすると、ローンの金額もそれに伴う諸費用も抑えることができます。

③手数料の安い不動産会社や司法書士を探す

仲介手数料や登記にかかる費用を抑える方法としては、そもそも手数料の低い業者を探すもの方法の一つです。

しかし、場合によっては司法書士が金融機関や不動産屋から紹介される場合もあるので、必ずしも有効な方法とは言えません。

全ての費用を抑えることはできないので注意!

当然ですが、税金の税率を変えることはできません。

よって印紙税や不動産取得税を安く済ませようとするのではなく、あくまで無駄な支出を減らすような心がけをすることで、住宅ローンの諸費用は節約できるのです!

夢のマイホームですが、張り切りすぎて返済が困難にならないように、ゆとりのある返済プランを立てるように気をつけましょう。