近年サラリーマンにおすすめの副業として不動産投資が注目を集めています。
人気の理由に節税になるということを聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
今回はサラリーマンの不動産投資がなぜ節税になるのか、その仕組みを紹介するとともに、注意するべき落とし穴についてもご紹介します。
これから不動産投資を始めようとしている方も、不動産投資で節税をしようと考えている方も必見ですよ！
不動産投資における節税の仕組みとは？
不動産投資にかかる税金
不動産経営による家賃収入で所得を得ると、収入額に応じた税金を納めなくてはなりません。
具体的に納税しなければならないのは次の２種です。
①所得税
②住民税
課税対象になる不動産所得は、不動産総収入から必要経費を引いた金額です。
それぞれ以下のようなものがあります。
〈不動産総収入〉
・家賃
・管理費
〈必要経費〉
・修繕費
・減価償却費
・不動産取得税や固定資産税
損益通算
一般的なサラリーマンは、勤めている企業から所得税を天引きされて給料が支払われます。
そのため多くのサラリーマンは所得税の節税や確定申告について知らないと思います。
しかし不動産経営をしていると、年度末に確定申告をする必要があり、必要に応じて還付金を受け取ることができるのです。
具体的には、不動産を購入して賃貸経営を行い、赤字が出た場合は赤字分を給与所得から差し引くことができるというものです。
これを損益通算と言います。
例えば給与所得500万円の人が、500万円分の所得税を企業に源泉徴収されてその残高を受け取ったとします。
その人が不動産経営を行なっていて、今年度の赤字が100万円だった場合、年度末の確定申告において100万円分の所得税の還付金を受け取ることができるのです。
これが、不動産経営における所得税節税のカラクリです。
特に不動産経営を始めた初年度というのは、まとまった経費と税金がかかるため赤字になりやすく、大きな節税効果が期待できます。
減価償却
不動産投資の赤字分を節税できると言っても、あくまでも赤字なのであまり得した感じはしないかもしれません。
しかし、不動産投資における節税の最大項目はこの減価償却です。
減価償却とは、建物の購入費用を耐用年数で割って、一年単位で経費として計上することを言います。
当然のことながら、不動産は築年数の経過によって価値が年々低下していきます。建物には法律で耐用年数というものが定められており、不動産購入時の市場価格をこの耐用年数で割ることによって、年間の価値減少分を会計処理の際に費用として計上するのです。
先ほども申し上げたように、経費分は課税されないのが普通です。この減価償却費も例外なく、費用として計上し、課税対象の不動産総収入から差し引くことが可能です。
通常の経費というのは実際に現金支出を伴うため実際の現金も赤字です。
しかし減価償却費は現金支出を伴わないため、手元に残っているお金が黒字であっても会計上の赤字として節税できるのです。
つまり、実際の出費がないにも関わらず、費用として計上することで課税額を減らすことができます。
なお、耐用年数は建物ごとに法律で定められており、鉄筋コンクリートで47年、重量鉄骨は34年、軽量鉄骨は27年、木造は22年となっています。
相続税も節税できる
資産を相続する際には相続税がかかります。
その資産評価の際に、例えば現金1億円なら額面通り1億円の評価額でその分の相続税が課されます。
しかし、不動産の場合は賃貸している点などが評価され、額面の５〜６割で評価され、課税額も減らせます。
資産相続の際は現金をそのまま相続するよりも不動産という形で相続した方が節税になるのです。
節税額はいくら？実際にシミュレーション！
同じ700万円の収入で比べてみましょう。
Aさんは給与所得700万円で普通のサラリーマンです。
Aさんの所得税率は23％のため、それに控除額64万円を差し引くと納入する所得税は97万円です。
Bさんも同じ700万円の給与所得を受け取っていますが、不動産投資も行なっているとします。
Bさんの不動産経営は以下のようになっています。
〈総収入〉
家賃収入：200万円
〈経費〉
減価償却費：140万円
固定資産税：30万円
管理費：10万円
修繕積立金：30万円
借入金利子：60万円
計：270万円
この場合のBさんの不動産経営は70万円の赤字です。
この赤字分を給与所得の700万円の損益通算すると630万円です。
所得税は累進課税制度が用いられるため、630万円の所得にかかる所得税率は20％に低下します。
控除額43万円を差し引くと納入する所得税は83万円です。
計算を単純化するため控除金額など実際と異なっていますが、大体の計算でも16万円を節税できることがわかりました。
節税の注意点！不動産投資の落とし穴
減価償却期間が終了した場合
購入した建物が耐用年数内で、減価償却による費用計上ができる間はいいですが、その期間を過ぎてしまうと費用として差し引くことができなくなり、課税対象額が上がってしまいます。
また、売却の際にもデメリットです。
例えば減価償却期間が終了した建物を1000万円で売却したとします。
この場合、売却費に対して減価償却費によって差し引ける金額はゼロになるため、1000万円の収益として見なされその分の譲渡税が課されます。
減価償却による節税は、所得税には効果がありますが、その分譲渡税が高くなる可能性があります。
購入してすぐに売却すると税金が倍増する！？
不動産投資は、投機的な売買を抑制する目的で購入してから五年以内の売却には「短期譲渡税」という特別税が課せられ、通常の譲渡税の倍近い額が課されます。
減価償却期間内で物件を売却しようとした場合、あまりにも短期ですと倍近い譲渡税がかかってしまいます。
不動産投資での節税を考えている方は、物件購入の際は残存年数についてもよく考慮する必要があります。
節税のみのために不動産投資をやるのは危険！あくまで利益狙い！
不動産投資における節税について、メリットと注意点を見てきました。
損益通算など、サラリーマンならではの節税効果もありましたね。
損益通算による節税というのは赤字分に対するものですので、節税をするために利益を出さないというのは本末転倒になってしまいます。
節税を目的に不動産投資をするのではなく、あくまでも投資による利益を念頭におく必要があります。
税金のシステムは複雑なので、よく調べてご自分にあった投資を考えてみてください！
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