2020年問題とは?東京オリンピック前にマンション価格は暴落するの?

オフィス街

最近では「老後資金で2000万円を自力で用意しなくては!」「これからは労働収入だけでなく投資をやっていこう!」と考えるひとが増えてきていますよね。

このページを開いてくださった方の多くも、不動産投資に興味はありつつも、なんとなく不安な気持ちがあって前に進めない、なんて方がほとんどなのではないでしょうか!?

 

日本ではまだまだ”投資=ギャンブル”といったイメージが根強く残っており、それほど浸透しているとは言い切れません。

特に不動産投資においては、人口減少や少子高齢化が続く日本でやってもこの先見通しはあるのか、東京オリンピックで活気が出てはいるもののいつまで続くのか、といった疑問も多く挙がっています。

 

その中で、今回は「2020年問題」という問題をピックアップしてみました!

ニュースや新聞などでもちらほら登場しているワードですので、聞いたことがあるという方もいらっしゃるかと思いますが、特に不動産投資を始めようとしている方や実際にやられている方にはマストな知識ですので、この記事でしっかりと解説していきます!

 

 

そもそも2020年問題とは!?不動産業界や人材業界へ影響がある?

計算

2020年にある大きなイベントといえば何があるでしょうか?

そう「東京オリンピック」ですよね!

 

東京でのオリンピックの開催は、1964年の東京オリンピック以来およそ半世紀ぶりのことであり、日本のみならず世界各国で盛り上がりを見せています。

こうした嬉しい盛り上がりの反面、オリンピック後の景気後退には大きな懸念が寄せられています。

 

具体的には、東京などの都心への住宅需要の急激な冷え込みと海外から出稼ぎに来ていた人材の大量流出です。

まずは住宅の面から解説していきましょう。

 

最近の実感値として首都圏に在住の方は、やたらと新しいマンションができているなーと感じることはありませんか?

今の日本ではオリンピック前ということもあり、人口減少真っ只中にも関わらず都心での住宅のニーズは大きく増加し、不動産価格は上昇しています。

 

これはかつてのバブル期に並ぶとも言われていますが、オリンピック後もこの流れは続くとは到底いえません。

その結果、2020年を契機に不動産価格の下落や少子高齢化の影響による空き家の増加などが懸念されており、不動産の需給のバランスが狂ってしまうことが予想されているのです。

 

建設ラッシュが進むということは、今まで以上に人材の確保が必要になっているとも言えますよね。

しかし、オリンピック以降にこうした建設ラッシュがパッタリと止んでしまうとそれほど人材を雇用しておく必要は無くなってしまいます。

これによって経済的な盛り上がりを持っていたために首都圏に集中していた出稼ぎなどの人材は、最終的に仕事に恵まれ無くなってしまい、都心から離れていくことになるでしょう。

 

こうした人材流出やそれに伴う消費行動の鈍りというものも合わせて不安視されているものになっています。

 

2020年を契機に不動産価格が大暴落する5つの理由

ではこうした2020年を契機に不動産価格が下落するのは具体的にどんなメカニズムによるものなのでしょうか?

実は「オリンピックが終わるから不景気になる」というイージーな問題とは言い切れないのです。

 

そこには日本の抱える経済・人口・政治などのあらゆる要素が複雑に絡み合っています。

不動産投資をする上でも、価格下落のメカニズムはしっかりと理解しておきたいので、ここでじっくりと解説していきます!

 

理由その1:オリンピック選手村跡地の解放と格安分譲マンションの増加

オリンピックを開催すると、国内外からあらゆる競技の選手たちやスタッフが日本に訪れることになりますよね。

こうした方々は”選手村”という特別な区域に、大会期間中は滞在することになっています。

 

もちろんこうした選手村の設営や管理は開催国が行うことになっているので、東京オリンピックの場合には晴海という地域に建設が進んでいます。

大会が終了すると選手村は改修工事を施され、2022年を目処に一挙に新築マンションとして売りに出されます。

晴海地区の選手村の収容人数は1万2000人を想定されており、これだけのキャパシティの住宅が一挙に市場に出回るとなると、住宅価格の下落は避け難いものとされています。

 

理由その2:2019年の消費税増税

2019年の10月に日本の消費税は8%から10%へと改正されることが決まっています。

普段の買い物で2%消費税が上がったからといってそれほど影響がないように感じられますが、不動産の場合には購入金額は高額になりますので、2%の増税が購入金額に大きく関わってきます。

 

そのため、2019年の増税までにかなりの駆け込み需要があったものと考えられます。

この結果、翌年の2020年以降になかなかマンションを新規で購入しようと考える人はおらず、結果として不動産価格は下落してしまうのではないかとも予想されています。

政府としても軽減税率の導入住まい給付金等の対策が取られているものの、やはり増税前に動き、そのあと冷え込むと考えるが一般的な考えと言えるでしょう。

 

 

理由その3:都心部での人口減少と空き家の大量発生

これは2020年に限った問題ではありませんが、日本では今後も継続的な人口減少がほぼ確実に起こっていきます。

人口が減るということは、必要とされる住宅の数が減るということなので、余っていれば価格が下がったり、最悪の場合には空き家になってしまいます。

 

また最近の新築マンションへの不動産投資の多くは住宅目的の購入以外にも、投資目的の国内外からの購入が起こっています。

こうした住居へのニーズと乖離した価格決定が進んでいるので、実際に投資商品としての魅力がオリンピック後に薄くなってしまうと、それを買い支えるだけの実際の人口がいないため、行き場のない不動産が市場に溢れてしまう可能性があるのです。

 

資産というのは誰かが必要としてくれるからこそ価値を持つのです。

全員が住む場所を十分に持っていて、街のあちこちに空き家がある中でマンションを投資目的で購入しても、実際に貸し手が見つかる可能性はかなり低くなってしまいます。

 

理由その4:東京住宅政策審議会が公式に懸念の報告書を出している!

こうした東京を中心にした住宅への需要の過剰な高まりを予見して、2015年の時点で東京住宅政策審議会は次のような報告書を提出しています。

 

「今後、高度経済成長期に供給された大量のマンションストックが高経年化し、居住者の高齢化と合わせて、マンションにおける『二つの老い』が更に進んでいく。

東京においても2020年頃をピークに人口減少局面を迎えるとともに、社会全体の高齢化も一層進む見込みである。

こうした傾向に伴い、マンションにおいても、空き住戸の増加や管理組合の機能低下等によって管理不全に陥り、スラム化を引き起こす可能性が指摘されている。

ひとたびマンションがスラム化すれば、周辺市街地や生活環境における、治安や景観、衛生面での悪化を招き、地域社会における深刻な問題へと発展するおそれがある。」

「2020年東京オリンピック・パラリンピック大会の成功という大きな目標に向け、社会全体の活力が高まりを見せる一方で、人口減少社会の到来や首都直下型地震の驚異、マンションストックの老朽化や居住者の高齢化の進行など、マンション施策を取り巻く状況は、今後一層厳しさを増していく。」

引用参考:「東京におけるマンション施策の新たな展開について」より

 

こうした声明が出されるのはかなり異例の事態といえるでしょう。

前回の東京オリンピックの時期にも同じような現象が起きましたが、当時の日本はかなりイケイケな状態でそれほど住宅市場へのネガティブな影響は出ませんでした。

 

しかし今回の場合には、オリンピック後の不況や余剰住宅への十分な対応可能性がないまま市場がヒートアップしています。

制作の現場から見てもかなり不安な展開が予想されていることが、この報告書から読み取れますね。

 

理由その5:羽田空港の国内線増設による騒音問題

先ほどまでの問題よりかはかなりミクロな問題にはなりますが、羽田空港に発着する国内線の増設が予定されており、都内では騒音の問題が出るのではないかと予想されています。

 

騒音問題は住宅の販売の際に値下げの大きな理由ともなり得ますので、こうした問題が作用して僅かではありますが不動産価格が下落することも合わせて予想されています。

 

2020年以降での不動産投資で注意するべき3つのポイントとは!?

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ここまでは2020年を契機に起こるとされる不動産業界への不安などを取り上げていきました。

とはいえ、100%不動産投資がNGというわけではありません。

 

これから紹介する3つのポイントを押さえておくと、より長い間ニーズを捉えた投資ができるようになると考えられています。

 

ポイントその1:住宅は1Rなどのコンパクトサイズを選ぶ!

東京都内での世帯構成の将来予測を見ていくと、今後の世帯構成の内訳は単身世帯が継続的な増加をしていくものと考えられています。

単身世帯はファミリーのように人数のブレもないので、必要な面積などが予測しやすいという特徴があります。

 

そのため、1Rや1Kなどの手頃な広さの物件であれば今後も継続的な需要があると考えられるでしょう。

また初めて不動産投資をされる方も多いかと思うので、金額や手間も少なめですむワンルームマンション投資が今後のトレンドになっていくでしょう。

ポイントその2:新築でラグジュアリな物件がオススメ!

コンパクトと合わせて押さえたい物件の特徴が「ラグジュアリー」です。

おそらく住宅の余剰が発生すると、立地などの動かせない要因よりも、築年数や設備なども建物自体の性能やスペックなどが比較軸になっていきます。

 

同じエリアの他の物件よりも魅力的な物件であるためにも、築浅であったり、インターネット無料やホテルライクな内装などの付加価値がある物件であると差別化ができるでしょう。

ポイントその3:従来のような郊外の物件を安易に購入しない!

多くのサラリーマン世帯のマンション購入は都心からやや遠い郊外のケースが多いでしょう。

しかし、最近では都心への人口集中から満員電車なども大きな問題となっており、こうしたことを嫌ってオフィスに近いエリアに住宅を選択する人も増えてきています。

 

国土交通省も職住近接を推奨していることから、オフィス街にも病院や学校を建設されるようになります。

そのような場所であれば当たり前ですが、戸建てよりマンションが多くなるでしょうから、マンション購入の需要も保たれるのではないかとされています。

 

不動産投資は何よりも情報が大切!大きな買い物だからこそ慎重な選択を!

アドバイス

今回は、不動産投資を考えている方を対象に2020年問題の概要や今後の不動産投資での注意点などを解説していきました。

ここで紹介したのはあくまで世間で言われている仮説に過ぎません。

 

実際に不動産の価格はどうなっていくかは、現実に起こってみないとわかりませんし、いい意味でも悪い意味でも日本の不動産投資の展望は不透明です。

また不動産投資は金額も大きく、長期にわたる運用となるので一時の思いつきや突発的な感情で行うのは大変危険です。

 

投資を行う際には、あらゆる媒体から得た情報を整理し、しっかりと周囲の人との相談の上、取り組むようにしてくださいね。

お金のカタチでは、サラリーマンの方やそれを支える専業主婦の方向けに不動産投資関連の記事をアップしているので、ぜひ合わせて読んでみてください!