将来マイホームの購入を考えているけれど、住宅ローンの仕組みを実はよく知らないという方も多いと思います。
今回はそのような人のために、住宅ローンの基本的な仕組みや金利の種類、返済方法やローンを借りる手続きをまとめて解説します。
住宅ローンの借り入れイメージが湧かない人のために、実際のローン返済シミュレーションもご説明していますので、ぜひご参考になさってください。
住宅ローンの基本的な仕組み
そもそも住宅ローンとは何なのか解説します。例えば、あなたが住宅を買おうと思っても、数千万円する不動産を手元にある現金だけで買えるとは限りませんし、買えることのほうが少ないですよね。
そこで金融機関が住宅購入・改築のために貸してくれるお金のことを住宅ローンと呼びます。マイホームを購入する時はほとんどの人が住宅ローンを借りて毎月金融機関に一定額を返済していくことになります。
ローンは借りているお金なので、借り入れ金には利息がかかります。毎月の返済には、元金にプラスしてこの利息を上乗せした分を返していきます。
利息は借り入れ期間に応じて膨らんでいくため、返済期間が長いほど利息も大きくなります。では、返済期間が短ければいいかというと、それも考えどころです。利息の総額は少なくなるものの、期間が短いほど毎月の返済額が高くなるので家計を圧迫しかねません。
住宅ローンは、10年以上の長期に渡って返済していくものなので、将来的なマネープランに大きく影響してきます。そのため、ご家庭のプランに合わせて慎重に利用する必要があるのです。
住宅ローンの金利の種類と返済方法
住宅ローンの仕組み自体はそこまで複雑なものではありませんが、「金利」というがものの理解が必要なので、先に解説します。
金利タイプ
金利とは、お金を借りた側が貸した側に追加で支払う金額の割合の子を指します。
よく耳にする利子という言葉は、借りた金額に金利をかけた金額のことです。
住宅ローンで用いられる金利は、主に年間の利子額を示す「年利」表示となっていることが多いです。
住宅ローンの金利には大きく分けて２種類あります。
- 変動金利型
変動金利型では一般的に５年ごとに金利が見直されます。
後に紹介する固定金利型より、金利が低めに設定されてることが多いですよ！
しかし景気次第では金利が上昇し、返済が苦しくなる可能性があることに注意が必要です。
- 固定金利型
固定金利型はその名の通り金利が変動しません。
固定金利型の中にも期間選択型と全期間型があり、期間選択型は契約時に決めた期間が終わると、金利タイプを選択しなおすことができます。
全期間型は完済まで金利が変わりません。
返済方法
住宅ローンは要は借金なので、借りた額に応じて利子を払う必要があります。
そしてその返済方法は２つの種類が存在します。
名前は難しいですが、わかりやすく解説していきます。
- 元利均等返済
元利均等返済とは、毎月の支払いが最後まで変わらない返済方式です。
元利均等返済のメリットは、毎月の支払いが一定のため、返済計画が立てやすいということです。
また、返済当初の支払額がこちらのほうが安いため、まだ給料が高くない若い方には助かる仕組みと言えるでしょう！
しかし、デメリットとしては最終的に支払った合計額が、元利返済方式のほうが多くなってしまうことです。
- 元金均等返済
元金均等返済は元金（最初の借入額）を月々均等に支払うようになっています。
つまり、月日が経つごとに支払金額が安くなっていきますし、最終的に支払った合計額は元金均等返済のほうが安くなります！
しかし、返済初期の支払い額は高めになるので、住宅ローンの払い始めは家計への負担が重い方式だといえます。
住宅ローン申請手続きと契約後にやること
住宅を買うことが決まったらどうしたらよいのか、住宅ローンを組む流れを解説します。住宅ローンは全国の銀行やネット銀行で借りることが出来ます。
銀行ごとに金利やプランが異なるので、難しいと感じたら住宅を購入した不動産会社の人に相談してみるのも手でしょう。
借り入れの手続き・必要書類
住宅ローン借り入れの申し込みには多くの必要書類があります。
- 住民票（家族全員が記載されたもの）
- 印鑑、印鑑証明書
- 運転免許証などの本人確認ができる書類
- 収入証明資料・通帳
などです。
住宅ローンの申し込みは必要な書類がとても多いですが、不備がないようにしっかりと準備しましょう。
また、住宅ローンの借入にあたって審査があります。数千万の大金を長期間貸すのですから、その人がしっかり返済をしてくれる人かどうか金融機関側も重視しています。
審査は銀行ではなく保証会社や保険会社が行いますが、チェック項目は年齢や年収、さらには健康状態まで多岐にわたるため、審査完了まで１か月ほどかかるとみておいたほうが良いでしょう。
詳細は以下の記事でも解説しています。
借り入れ後の手続き
審査に合格して住宅ローンの契約が終わった後にも必要な手続きがあります。それが確定申告です。
住宅ローンで住宅を購入した場合、一致の要件を満たしていれば所得税の税額控除を受けることが出来ます。これを住宅ローン控除と呼びます。
そして、税額控除を受けるためには、確定申告が必要となるので忘れないようにしましょう。
なお、住宅ローン利用1年目に確定申告を行っていれば、2年目以降は年末調整で処理できます。
詳しく知りたい方は以下をご覧になってください。
住宅ローンの借り入れシミュレーション：借り入れ期間や毎月の返済額は？
では住宅ローンの具体例を見てみましょう。
今回は
- 年収６００万円
- 借入額３０００万円
- ２０年契約と３５年契約
- 元利均等型
- １%固定金利型
という条件のもと、住宅保証機構株式会社のシミュレーションを用いて試算してみました。
２０年契約の場合、月々の支払いは１３７．９６８円
年収６００万円の方の月の手取り額は、だいたい３６万円ほどですので、収入の３分の１以上を住宅ローンの支払いに当てることになります。
独身の方ならなんとかなるかもしれませんが、家族がいらっしゃる方には２０年契約は少し負担が大きいかもしれません。
３５年契約の場合、月々の支払いは８４．６８５円
年収６００万円で家族がいらっしゃったり、何か他の支出がある方はは３５年契約にしておいた妥当でしょう。
３５年は長いと感じるかもしれませんが、実際は３５年以内に完済できるかもしれません。
借り入れ後は、繰り上げ返済や借り換えも可能
住宅金融支援機構の調査によると、実際の契約年数より早く完済している方が大勢入らっしゃいます。
具体的な数字言うと、２０１６年度では半分以上の方が、１５年以下で住宅ローンを完済しています。
これは、より金利が低い別の銀行で住宅ローンを組みなおす「借り換え」や、毎月の返済とは別でお金を返済する「繰上返済」によって、前倒しで返済しているからだと思われます。
そのように、実際は契約年数より早く完済できるケースも多いので、極端に住宅ローンを組むことを恐れる必要はありません。
今回は住宅ローンの基本からまとめました。
社会人となってマイホームを持つことが夢という方も、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
皆様のお役に立てればうれしいです。
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