会社に勤めているサラリーマンの皆さんの中には、将来のため、貯蓄のため、あるいは副業として不動産投資をされている方もいるのではないでしょうか。
不動産投資で家賃収入が発生すると納税の義務が生じます。その際必要になってくるのが確定申告です。
不動産投資のメリットとしては節税効果があることが挙げられますが、確定申告を正しく理解して行わないと、せっかくの節税効果も無駄になってしまいます。
今回は不動産投資をされているサラリーマンの方に向けて、確定申告の方法と、節税のためのポイントについてお伝えしていきたいと思います。
確定申告についてもう一度おさらいしよう！
確定申告とは？
確定申告とは、１年間の所得から納税する金額を計上して、税金を納めるための手続きです。
1月1日から12月31日までの１年間の所得を計算し、書類を作成して税務署に提出・納税をする必要があります。
提出時期は毎年2月16日〜３月15日で、税務署に直接提出することもできますし、郵送やe-Taxというオンラインシステムを利用することもできます。
サラリーマンの場合ですと基本的に給与は企業が源泉徴収したものが支給されるため、確定申告をする必要はありませんが、株や不動産投資などで20万円以上の給与所得以外の収入を得ると確定申告をしなくてはなりません。
不動産所得とは？
まず不動産所得とは何を示すか知っておきましょう。
国税庁のサイトで、不動産所得は以下のように定義づけられています。
総収入金額ー必要経費＝不動産所得
不動産投資は株などと違って経費を計上することができ、これが不動産投資が節税に繋がると言われている理由です。
総収入金額と必要経費には何が含まれるのかについては後ほど詳しく説明します。
確定申告を忘れたり、漏れがあったりするとどうなるの？
確定申告を忘れたり、間違って申告するとペナルティが課されます。
期限内に申告をしないと「無申告加算税」が課され、本来納付すべき金額が50万円までは15％、50万円を超えた分に関しては20％に当たる金額を納付しなければなりません。
また、申告は期限内に済ませたものの、申告額が過少であるために修正申告や更生があり、不足した税額が発生した場合には「過少申告加算税」が課され、不足分の10％が課税されます。
意図的な脱税はさらに大きなペナルティが課されます。
不動産投資をしていれば金融機関に融資を受けている場合も多く、信用を失っては大変なことになるでしょう。
不正はすぐにばれます。絶対に不正はせず、意図的でなくても間違いのないよう手続きは慎重に行いましょう。
申請書類はどうやって入手するの？
確定申告書類の入手方法には以下の３つがあります。
- 国税庁のウェブサイトからファイルをダウンロード・印刷する
- 税務署や関係機関へ直接取りに行く
- 返信用封筒を同封の上、希望書類をメモ書きして税務署へ送付する
書類を取りに行くだけなら税務署はどこでも構いません。ただし確定申告の時期よりあまりにも早いとまだ税務署に置いていない可能性もありますから、事前に連絡してから行くか、1月中旬以降を目安にもらいに行くといいでしょう。
収入から経費を差し引いて、不動産所得を計上しよう！
具体的に何を収入および経費に含めればいいのか確認しましょう。
収入にはどんなものがある？
- 家賃
月に設定している家賃収入です
- 更新料、礼金、頭金などの名目で受領するもの
そのほか名義書換料、承諾料などが含まれます。
- 敷金や補償金などのうち、返還を要しないもの
入居者の債務不履行によって返還を要しないことが確定した日に、その金額を収入として計上する必要があります。
- 共益費などの名目で受け取る電気代・水道代・掃除代など
家賃とは別の収入源を設けた場合、計上します。
経費にはどんなものがある？
- 税金
主なものに、固定資産税、都市計画税、収入印紙代などがあります
- 保険料
不動産経営には欠かせない火災保険料や地震保険料を計上できます。
- 業務委託料・司法書士や税理士への報酬
不動産管理会社や税理士事務所への委託料は経費として計上できます。
- 減価償却費
建物の購入にかかった費用を建物の耐用年数で割った金額を計上します。
- 修繕費
部屋のクリーニング代や壁紙の交換などです。
- ローン金利
融資を受けた年の手数料も計上することができます。
法人化をすることで計上できる費用が増える！
法人化を行うと、経費として計上できる範囲が広がり、所得を増やすことができます。
不動産投資で事業規模とみなされるのは５棟、あるいは10室の所有からです。
法人化すると所得を自分や家族に給与を与える形式にすることができます。
給与額が少ないと所得税の税率が低くなるので、800万円をそのまま所得とするより、400万円の給与所得者が二人いる、とした方が節税できます。
また、共済への加入費や保険なども経費にできますし、減価償却のタイミングも個人事業主やサラリーマンと違って自分の好きなタイミングで行えます。本来なら毎年自動で計上される減価償却費も、法人なら利益の少ない年は計上しない、利益の大きな年は減価償却費を多く計上する、などの調整をして収入を圧縮することができます。
ちなみにこれらは正しい節税の方法であり、脱税には当たりません。
不動産投資に慣れてきたら、法人化することでより大きな節税効果を期待できるでしょう。
実際に確定申告をしてみよう！
青色申告と白色申告があるけど何が違うの？
個人事業を開業して特に何も申請しなければ自動的に白色申告となり、簡単な帳簿付けだけで申告ができるため所得があまり大きくない方には手軽でオススメです。
青色申告をするには事前に税務署へ申請書を出す必要があり、複雑な帳簿付けをする必要がありますが、特別控除が受けられたり（最大65万円)、赤字を繰り越せるなどの特典があります。
青色申告で65万円の所得控除が受けられる条件としては、物件を５つ以上、もしくは10部屋以上所有していることが条件となります。
確定申告に必要な書類は？
- 自身で作成するもの
・確定申告書B
・不動産所得用の青色申告決算書
- 勤務先から入手するもの
・源泉徴収票
- 不動産会社から入手するもの
・不動産売買契約書
・売渡精算書
・譲渡対価証明書
・家賃送金明細書
・賃貸契約書
- 融資を受けたところから入手するもの
・借入金の返済予定表
- 修繕をした場合、修繕を請け負った会社から入手するもの
修繕の見積書、請求書、領収書
- 送付されてくるもの
・固定資産通知書
・火災保険・地震保険などの証券
書類の提出方法は？
確定申告の提出方法は次の３種類があります。
- 紙の書類に必要事項を記入して税務署に直接持ち込む方法
- 郵送する方法
- e-Taxを使ってネットから申告する方法
書類を自分で作成して、税務署に持ち込む、というのが一般的な方法です。
確定申告の手続きはとても複雑で難しいため、税務署に直接持ち込んで、職員の方の指導を受けながら記入する、という方法もあります。
確定申告の手続きは煩雑！抜けのないよう確実に申告しよう！
確定申告の手続きはかなり複雑で難しく、抜けがあった場合には重いペナルティがあることもわかりました。
用意する必要のある書類も多く、２〜３日で終わりそうなものではないことがよくわかりましたね。
普段から書類の管理を確実にするのはもちろん、申告の際は期限に余裕を持って行うようにしましょう。
万が一ミスがあるとさらに税金が課されるのはもちろん、最悪の場合信用を失ってしまうこともあります。そうなると融資を受けることもできませんし、不動産投資自体が難しくなってしまいます。
不動産経営者であるという責任感を持って、確定申告は慎重に確実に行なっていきましょう。
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